CONSEILS ET SOLUTIONS
De multiples solutions sont proposées aux contribuables Français pour réduire le montant de leur imposition. Parmi celles-ci, inXtensia établit des arbitrages en fonction de votre profil fiscal, de votre capacité d’investissement et de vos objectifs (économie d’impôt, préparation de votre retraite, développement de votre patrimoine etc.). Nos conseillers en gestion patrimonial vous orienteront ainsi vers l’investissement immobilier locatif, le démembrement immobilier, la réalisation de travaux, les dons à divers organismes, l’alimentation de plan d’épargne, l’investissement dans le capital d’une PME par le biais d’un FIP (Fonds d’investissement de proximité) ou d’un FCPI (Fonds commun de placement dans l’innovation) …
Certains de ces avantages fiscaux sont ponctuels alors que d’autres se réalisent de façon pérenne. Avant de définir une ou plusieurs solutions pour payer moins d’impôt, il faut prendre en compte la période de l’année. En effet, il est parfois judicieux d’attendre jusqu’au début de l’année suivante pour optimiser vos avantages fiscaux.
Grâce aux lois d'incitation fiscale, vous pouvez réduire votre imposition et faire fructifier votre épargne en capitalisant sur les économies réalisées. Des investissements pertinents et sécurisés vous permettent ainsi de préparer votre retraite et de développer votre patrimoine, en toute légalité et sans aucun souci de gestion.
« Utilisons les meilleurs dispositifs d’incitation fiscale ... »
Pour y parvenir inXtensia utilise principalement le vecteur de l’investissement immobilier locatif dans le neuf ou l’ancien, à travers des lois ou des dispositifs d’incitation fiscale :
• Censi-Bouvard
• Pinel
• LMNP & LMP
• Denormandie
• Malraux
• Monuments Historiques
• Déficit Foncier
• Girardin
• Nue-Propriété
LOI CENSI-BOUVARD
En bref
Si vous êtes un particulier qui souhaite investir dans un Logement Meublé Neuf destiné à la location, la Loi Censi-Bouvard vous offre la possibilité de réduire votre Impôt sur le Revenu pendant 9 ans.
Logements éligibles
• Résidences avec services : résidences services senior agréées, résidences étudiantes.
• EHPAD : Établissement d’Hébergement pour Personnes Âgées Dépendantes.
Avantages
Le régime Censi-Bouvard 2020 vous permet de réduire votre impôt sur le revenu dans la limite du prix de revient des logements d'un montant de 300 000€ HT :
• À hauteur de 11% du prix HT pour les logements.
• La réduction d'impôt s'étale de façon linéaire sur les neuf ans.
• Si le montant de la réduction d'impôt dépasse le montant à payer, celui-ci est reportable 6 ans.
• Il est possible d'acquérir plusieurs logements par an.
Le dispositif Censi-Bouvard 2020 vous permet de récupérer la TVA sur votre acquisition :
• Vous achetez le logement Hors Taxes, soit 20% d’économie sur le prix de votre bien immobilier.
• La récupération totale de la TVA (20 %) se fait au moment de l’achat du bien. Elle est définitivement acquise au bout de 20 an de détention. S'il y a revente avant la fin des 20 ans, il faut revendre « bail en cours » pour éviter une réintégration au prorata.
Conditions
• Acquérir un bien immobilier neuf ou en état futur d'achèvement entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2020.
• Il est possible de bénéficier du dispositif Censi-Bouvard 2020 pour les logements réhabilités et achevés depuis 15 ans maximum.
• Mettre le bien en location dans les douze mois suivants sa livraison.
• Le bien doit être loué meublé et par bail commercial à l'exploitant de la résidence pour une durée minimale de neuf ans.
• Il n'y a pas de zonage ni de plafond de ressources du locataire et de plafond de loyer en loi Censi-Bouvard 2020.
• Il est possible de cumuler plusieurs investissements en Loi Censi-Bouvard 2020 la même année pour le même foyer fiscal, dans la limite d’un prix de revient total des logements d'un montant de 300 000€ HT .
• L'activité de LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) en Censi-Bouvard, ne doit pas être exercée à titre professionnel. Les recettes locatives ne doivent pas dépasser 23 000 € par an et ne doivent pas représenter plus de 50% des revenus globaux du foyer fiscal de l'investisseur.
• Les recettes locatives doivent être imposées dans la catégorie des revenus BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) et non de celle des revenus fonciers.
LOI PINEL
En bref
La loi Pinel a pour objectif de redynamiser le marché de l’immobilier locatif et d’encourager la construction de logements dans des zones géographiques où la demande excède l’offre.
Avantages
La loi Pinel a de nombreux avantages pour l’investisseur.
• Il se constitue un patrimoine immobilier neuf en profitant d’une réduction d’impôt avantageuse. Celle-ci peut atteindre jusqu’à 21 % du prix du bien, soit 63 000 € pour un investissement maximum plafonné à 300 000 €. La réduction est calculée sur le montant total investi en TTC (bien + frais de notaire).
• Le pourcentage de réduction varie selon la durée de la location du bien. Il est de 2% de réduction par an sur 6 ou 9 ans soit un cumul possible de 18%, avec la possibilité de le proroger pour 1% par an de la 10ème à la 12ème année, soit un cumul total de 21% sur 12 ans.
• Aucun apport n’est demandé pour investir en Pinel. Et à la fin de la période d’engagement, le propriétaire est libre de disposer du logement comme il le souhaite. Il peut augmenter les loyers, revendre le bien ou l’utiliser à titre personnel.
• Le financement du bien immobilier est assuré pour l’essentiel par le loyer perçu et la réduction d’impôt.
Conditions
Le bien acheté doit être destiné à la mise en location non meublée, il doit être loué dans l’année qui suit la livraison du logement. Dans le cadre de la loi Pinel, le choix du locataire est important. Ce dernier peut être un ascendant ou un descendant, mais il ne doit pas être membre du foyer fiscal du propriétaire du bien immobilier. Le locataire doit avoir un revenu annuel ne dépassant pas le plafond établi par zone géographique.
Composition du foyer du locataire |
Zone A bis |
Zone A |
Zone B1 |
Personne seule |
38 465 € |
38 465 € |
31 352 € |
Couple |
57 489 € |
57 489 € |
41 868 € |
Personne seule / Couple avec une personne à charge |
75 361 € |
69 105 € |
50 349 € |
Personne seule / Couple avec deux personnes à charge |
89 976 € |
82 776 € |
60 783 € |
Personne seule / Couple avec trois personnes à charge |
107 053 € |
97 991 € |
71 504 € |
Personne seule / Couple avec quatre personnes à charge |
120 463 € |
110 271 € |
80 584 € |
Majoration par personne à charge supplémentaire |
+ 13 421 € |
+ 12 286 € |
+ 8 990 € |
Pour profiter de la réduction d’impôt prévue par la loi Pinel, l’investisseur doit louer son bien sur une durée déterminée, allant de 6 à 12 ans et le loyer mensuel, hors-charge ne doit pas dépasser un certain seuil établi en fonction des zones géographiques où se situe le bien à louer.
Zone géographique |
Plafonds mensuels de loyer au m2 en 2020 |
Zone A bis |
17,43 € |
Zone A |
12,95 € |
Zone B1 |
10,44 € |
Les investissements en loi Pinel sont limités à 300 000 € par an pour un foyer fiscal. Ils sont soumis au plafond des niches fiscales qui est limité à 10 000 € par an.
AUTRES LOIS ET DISPOSITIFS
LE DÉFICIT FONCIER
En bref
Le déficit foncier est déductible de votre revenu imposable et permet de réduire vos impôts si l’ensemble de vos charges annuelles de propriété est supérieur aux loyers perçus sur vos biens immobiliers.
Éligibilités
Si vos frais d’entretien, de travaux, les intérêts de votre crédit immobilier, vos frais de gérance, primes d’assurances loyers impayés et droit de bail dépassent vos revenus locatifs bruts, vous êtes concerné par le déficit foncier et pouvez le déduire de votre revenu imposable.
Avantages
• Le principal avantage du déficit foncier est de ne pas entrer dans le plafonnement des niches fiscales, qui limite les avantages fiscaux de celles-ci à 10 000 € par an.
• En cas de travaux de réaménagement importants, il est possible de déduire ceux-ci sur 6 années dans le cadre des revenus du travail et dans la limite de 10.700 € par an les années de paiement des travaux.
• L'ensemble des travaux est déductible des revenus fonciers existants sans limites. L'excédent du déficit foncier est imputable sur les revenus fonciers pendant 10 ans.
Conditions
Le déficit foncier s’applique sur un certain périmètre défini par des critères bien précis :
• Uniquement sur les immeubles à usage d’habitation ou transformés pour remplir cette fonction
• Obligation de louer l’immeuble pendant une durée minimale de 3 ans
• Obligation d’imposer ses revenus locatifs en régime réel
Les charges prises en compte dans le déficit foncier sont :
• Les dépenses de réparation et d’entretien
• Les primes d’assurance
• Les charges de copropriété à la charge du propriétaire
• Les intérêts d’emprunt
• Les frais de gérance ou honoraires de gestion
• La taxe foncière
• Les charges diverses
• Les frais de procédure
LMNP : LOUEUR MEUBLÉ NON PROFESSIONNEL
En bref
Le statut LMNP a été mis en place afin de soutenir certains secteurs fournissant des prestations d’accueil de courtes, moyennes ou longues durées : résidences de services seniors, résidences médicalisées et EHPAD (établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes), résidences étudiantes, résidences de tourisme…
Éligibilités
Le statut LMNP vous permet de devenir propriétaire d’un bien meublé en percevant des revenus locatifs non imposés, tout en récupérant la TVA si vous achetez un bien neuf.
Avantages
• Récupération de la TVA : si vous achetez un bien neuf, le statut LMNP vous donne la possibilité de récupérer la totalité de la TVA (taux actuel 20 %) sur le prix du logement, en une seule fois au moment de l’acquisition. Néanmoins, le bénéfice de cette récupération de la TVA vous sera définitivement acquit à raison de 5% par an au cours des vingt premières années de location.
• Exonération d'impôts : Le loueur meublé non professionnel permet une exonération d’impôts et de prélèvements sociaux sur les loyers perçus ainsi que sur la plus-value immobilière après 15 ans de détention du bien.
• Pas d'inscription nécessaire au RCS (Registre du Commerce et des Sociétés).
• Le statut LMNP est ouvert à tous les contribuables français souhaitant préparer leur retraite. L’investissement en tant que Loueur Meublé Non Professionnel est un investissement sur le long terme qui est fait pour être conservé et non revendu. La valorisation de votre bien se fera au fil des années.
• Dans le cadre d’une résidence de services, absence de gestion locative car le bien est géré par un exploitant commercial.
• Assurance de toucher un revenu tous les mois car le bailleur commercial est obligé de vous verser des loyers même si le logement est vide.
• Possibilité d’amortir les meubles et équipements sur leur valeur d’usage.
• L’acquéreur de votre bien peut lui aussi amortir son achat ce qui facilite la revente en tant que Loueur Meublé Non Professionnel.
Conditions
Pour profiter pleinement des avantages du statut de LMNP, vous devez respecter ces conditions :
• Acheter un logement meublé ou le meubler.
• Investir dans une résidence neuve de services pour pouvoir récupérer la TVA.
• Être lié par un bail commercial à un gestionnaire de résidence.
• Ne pas toucher plus de 23 000€ de revenus des locations sous le régime LMNP ou 50% de ses revenus globaux.
• Ne pas être inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS) en tant que Loueur de Meublés Professionnel (LMP).
LMP : LOUEUR MEUBLÉ PROFESSIONNEL
En bref
Le statut LMP a été mis en place afin de soutenir certains secteurs fournissant des prestations d’accueil de courtes, moyennes ou longues durées : résidences médicalisées, résidences étudiantes, résidences de tourisme…
Une location est dite « location meublée » quand le logement loué est pourvu du mobilier et des équipements adaptés à la vie courante.
Éligibilités
Le statut LMP peut être choisi pour des logements neufs classiques qui sont loués meubles. Il convient aux investissements locatifs réalisés dans l'immobilier géré, autrement dit dans des résidences services :
• Résidences senior,
• Résidences pour étudiants,
• Résidences de tourisme
• Établissements Hospitaliers pour Personnes Âgées Dépendantes (EHPAD).
Avantages
• Récupération de la TVA
• Exonération de plus-value au-delà de 5 ans
• Les investissements LMP sont exclus de l'ISF si les locations produisent plus de 23 000 € de recettes annuelles et si le loueur retire de cette activité plus de 50% des revenus du foyer fiscal.
Conditions
Le statut LMP est défini par l'article 151 du Code Général des Impôts. Les conditions suivantes doivent être satisfaites pour prétendre à ce statut :
• L'investissement locatif doit porter sur un logement meublé.
• L'investisseur doit s'inscrire au RCS (Registre du commerce et des sociétés) en tant que loueur en meublé professionnel.
• L'investisseur doit retirer de son activité de loueur en meublé professionnel plus de 23 000 euros annuels (cette somme devant être supérieure aux autres revenus professionnels du foyer fiscal).
• Les revenus locatifs doivent être déclarés dans les BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux).
LOI DENORMANDIE
En bref
La loi Denormandie vise à rénover les logements vétustes de certaines villes françaises par le biais d'un programme de défiscalisation avantageux à destination des investisseurs. Le tout dans l'idée d'améliorer la qualité du parc immobilier français et de répondre au besoin de logement des populations.
Éligibilités
• Soit améliorer la performance énergétique du logement d'au moins 30% (20% en habitat collectif)
• Soit représenter 2 types de travaux sur un choix des 5 cités ci-dessous :
- Isolation des combles
- Changement de chaudière
- Isolation des murs
- Isolation des fenêtres
- Changement de production d'eau chaude
Avantages
Si vous remplissez toutes les conditions, vous pourrez bénéficier d'avantages fiscaux identiques à ceux de la loi Pinel. Ces derniers varient en fonction de la durée de location de votre logement :
• Réduction d'impôt de 21% du prix du bien pour une période de location de 12 ans (9 ans prolongés 3 ans)
• Réduction d'impôt de 18% du prix du bien pour une période de location de 9 ans
• Réduction d'impôt de 12% du prix du bien pour une période de location de 6 ans
Conditions
L’investisseur en ancien doit répondre à des obligations précises afin être éligible aux aides fiscales mises en place par le plan Denormandie :
• Acquérir un bien entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2022.
• S’engager à louer le bien dans le cadre d’une location nue et non meublée, sur une période de 6, 9 ou 12 ans en fonction de la durée locative souhaitée.
• Respecter les plafonds de loyers et de ressources décidés par le gouvernement.
• Effectuer des travaux représentant au moins 25% du coût de l’opération (achat du bien, montant des travaux et frais de notaire inclus) dans une limite maximale de 300 000 euros.
LOI GIRARDIN
En bref
Ce dispositif connu sous le nom de « Girardin Industriel » a été mis en place pour favoriser la relance de l’investissement privé et de compenser les surcoûts dû à l’éloignement géographique que rencontrent les PME et TPE situées dans les départements et territoires d’outre-mer. Le but est de renforcer la continuité territoriale en rétablissant une forme d’égalité économique avec la Métropole et d’encourager la création d’emploi.
Éligibilités
Le contribuable français qui souhaite investir avec le dispositif Girardin fait un apport dans une SNC (Société en Nom Collectif) qui investit elle-même dans un projet industriel dans les DOM-TOM.
L’investissement doit être situé dans la limite d’une surface habitable comprise entre 50 et 150 mètres carrés et fixée par décret selon le nombre de personnes destinées à occuper à titre principal le logement.
Avantages
Avec la loi Girardin, l’investisseur bénéficie d’une réduction d’impôts de 18 %, étalée sur 10 ans, avec un plafond de 2.498 € HT par m2 habitable et une limite de 14 m² prise en compte pour la varangue.
Conditions
• Le propriétaire prend l’engagement d’affecter, dès l’achèvement ou l’acquisition si elle est postérieure, son habitation à une résidence principale pendant une durée de 5 ans.
• Le bien devra être loué nu, en habitation principale de son occupant pendant 5 ou 6 années selon la réduction choisie pour toute la durée de défiscalisation.
• Le bien pourra être loué sans conditions de ressources à toute personne ne faisant pas partie du foyer fiscal de l’investisseur en secteur libre, ou à un loyer plafonné à un locataire aux ressources plafonnées en secteur intermédiaire.
• Le bien devra être occupé au plus tard six mois après son achèvement (ou son acquisition si elle est postérieure).
• Il convient de respecter le taux de TVA en vigueur pour le plafond de défiscalisation au mètre carré (8,5 % en Guadeloupe, Martinique et à la Réunion, 0 % ailleurs).
• Le non-respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice des incitations fiscales.
LOI MALRAUX
En bref
La Loi Malraux s'adresse aux contribuables français investissant dans la rénovation d'immeubles à caractère historique ou esthétique, destinés à la location. Contrôlés et suivis par un Architecte des Bâtiments de France, les travaux doivent prendre en charge la restauration de l’intégralité de l’immeuble.
Éligibilités
Les propriétaires d’immeubles situés dans des Sites Patrimoniaux Remarquables peuvent bénéficier du dispositif de la loi Malraux. Ils doivent répondrent à ces obligations :
• être couverts par un Plan de Sauvegarde et de mise en Valeur approuvé.
• être situés dans des Quartiers Anciens Dégradés.
• être situés dans des quartiers conventionnés Nouveau Programme National de Renouvellement Urbain.
• être situés dans un site patrimonial remarquable avec Plan de Valorisation de l’Architecture et du Patrimoine.
• faire l’objet d’une restauration déclarée d’utilité publique.
Avantages
Depuis 2013, la Loi Malraux n'est plus soumise au plafond des niches fiscales. L’excédent de réduction d’impôt sur l’impôt dû n’est pas reportable.
La Loi Malraux permet de défiscaliser mais également d'investir dans un investissement immobilier particulièrement patrimonial dans des villes de premier ordre.
L'avantage fiscal offert par la loi Malraux en 2020 lors d'un investissement est de :
• 30% de réduction d’impôts au titre des travaux réalisés sur des programmes Malraux situés dans les secteurs sauvegardés Malraux des villes Françaises : Bordeaux, Paris, Nantes, Montpellier, Avignon…
• 22% en Zone de Protection du Patrimoine Architectural Urbain ou Paysager.
Conditions
• L’immeuble doit être donné en location nue à titre de résidence principale pendant une durée minimale de 9 ans, sous les douze mois qui suivent la date d’achèvement des travaux de restauration.
• La réduction d'impôt de la loi de défiscalisation Malraux 2020 s'étale sur la période du paiement effectif des travaux et ne doit pas dépasser 3 ans après la date de délivrance du permis de construire. En revanche, dans le cas de fouilles archéologiques, le délai maximal de 3 ans peut être majoré d'un an. Les contribuables peuvent donc bénéficier d’un avantage fiscal pendant 4 années d’imposition au maximum.
• Le plafond de dépenses de 400 000 € ouvrant droit à réduction d'impôt porte sur une période globale de 4 ans à compter de l’année de délivrance de l’autorisation de travaux.
• Les travaux sont suivis par un Architecte des Bâtiments de France.
• Les opérations de restauration en loi Malraux 2020 doivent nécessairement avoir été déclaré d'utilité publique (sauf dans le cas où un plan de sauvegarde ou de mise en valeur a été approuvé).
LOI MONUMENTS HISTORIQUES
En bref
La loi de défiscalisation sur les Monuments Historiques existe depuis près de 100 ans. Cette loi de défiscalisation vise à favoriser l'entretien et la restauration de biens immobiliers classés Monuments Historiques ou inscrits à l'Inventaire Supplémentaire des Monuments Historiques.
Éligibilités
Les logements concernés par la loi de défiscalisation sur les Monuments Historiques sont :
• Les immeubles classés Monuments Historiques.
• Les immeubles inscrits à I 'Inventaire Supplémentaire des Monuments Historiques.
• Les immeubles qui font partie du patrimoine national en raison du label délivré par la "Fondation du Patrimoine" si ce label a été accordé sur avis favorable du service départemental de l'architecture et du patrimoine.
• Les immeubles qui font partie du patrimoine national en raison de leur caractère historique ou artistique particulier, qui ont été agréés à cet effet par le ministre de l'économie et des finances et qui sont ouverts au public.
Avantages
• La loi de défiscalisation sur les Monuments Historiques permet d’imputer le montant des travaux de rénovation effectué sur son bien immobilier de ses revenus fonciers et de ses revenus d’activité professionnelle, sans aucune limite. L’excédent est reportable sur 6 années consécutive.
• L’assiette imposable du contribuable est diminuée du montant des travaux dépensé dans l’année.
• La défiscalisation obtenue par la loi Monuments Historiques 2020 n’entre pas dans le plafonnement des niches fiscales.
Conditions
Si l'immeuble est classé, les travaux de rénovation ne peuvent débuter qu'après autorisation et doivent se dérouler sous le contrôle de l'Administration. Dans certains cas, ils bénéficient du contrôle technique du service des Monuments Historiques 2018. Le dispositif est un peu moins strict pour les biens inscrits à l'Inventaire Supplémentaire des Monuments Historiques. Dans l'un ou l'autre des cas, le propriétaire est libre de choisir l'architecte et l'entreprise susceptibles de mener à bien l'opération de rénovation.
Les travaux éligibles à la loi Monuments Historiques sont :
• La démolition
• La reconstitution de toiture
• Les murs extérieurs d'immeubles existants
• La transformation de logement de tout ou partie d'un immeuble
• Les travaux déclarés d'utilités publiques
• Les travaux ayant pour effet de rendre habitables des combles, des greniers ou parties communes.
• La réparation et d'entretien et d'amélioration de l'habitation
ACHAT EN NUE PROPRIÉTÉ
En bref
La nue-propriété résulte du démembrement de propriété. Ce mécanisme consiste à séparer la pleine propriété en deux droits distincts : la nue-propriété (droit de disposer du bien) et l'usufruit (droit de l'utiliser).
Éligibilités
La nue-propriété est idéale pour transmettre à moindre coût fiscal. Si vous souhaitez transmettre le bien à vos héritiers, dans la mesure où seule la nue-propriété leur sera transmise, les droits de donation seront calculés uniquement sur la valeur de cette dernière.
Avantages
• Prix attractif : L'achat en nue-propriété permet de constituer un patrimoine immobilier à moindre coût, avec une décote sur le prix d'achat de l'ordre de 40 % par rapport au même bien acquis en pleine propriété.
• Absence de charge pour le nu-propriétaire : L'usufruitier se charge de donner le bien en location et assure les réparations d'entretien de l'immeuble.
• Pleine propriété sans frais et sans fiscalité à la sortie
• Défiscalisation de ses revenus fonciers : Pendant toute la période du démembrement, l'opération n'a aucune incidence en termes d'impôt sur le revenu car vous n'encaissez pas de loyer.
• Réduction de sa base IFI : L'usufruitier doit déclarer le bien dans son patrimoine imposable, à condition qu'il soit assujetti à l'IFI. Il est alors redevable de l'IFI sur la pleine propriété du bien.
Conditions
Ne pas percevoir de loyer.