Conseils et solutions
De multiples solutions sont proposées aux contribuables Français pour
réduire le montant de leur imposition. Parmi celles-ci, inXtensia
établit des arbitrages en fonction de votre profil fiscal, de votre
capacité d’investissement et de vos objectifs (économie d’impôt,
préparation de votre retraite, développement de votre patrimoine
etc.).
Nos conseillers en gestion patrimonial vous orienteront ainsi vers
l’investissement immobilier locatif, le démembrement immobilier, la
réalisation de travaux, les dons à divers organismes, l’alimentation
de plan d’épargne, l’investissement dans le capital d’une PME par le
biais d’un FIP (Fonds d’investissement de proximité) ou d’un FCPI
(Fonds commun de placement dans l’innovation)…
Certains de ces avantages fiscaux sont ponctuels alors que d’autres se
réalisent de façon pérenne. Avant de définir une ou plusieurs
solutions pour payer moins d’impôt, il faut prendre en compte la
période de l’année. En effet, il est parfois judicieux d’attendre
jusqu’au début de l’année suivante pour optimiser vos avantages
fiscaux.
Grâce aux lois d'incitation fiscale, vous pouvez réduire votre
imposition et faire fructifier votre épargne en capitalisant sur les
économies réalisées. Des investissements pertinents et sécurisés vous
permettent ainsi de préparer votre retraite et de développer votre
patrimoine, en toute légalité et sans aucun souci de gestion.
Les meilleurs dispositifs d’économie d’impôts
« Utilisons les meilleurs dispositifs d’incitation fiscale ... » Pour
y parvenir inXtensia utilise principalement le vecteur de
l’investissement immobilier locatif dans le neuf ou l’ancien, à
travers des lois ou des dispositifs d’incitation fiscale :
- Censi-Bouvard
- Pinel
- LMNP & LMP
- Denormandie
- Malraux
- Monuments Historiques
- Déficit Foncier
- Girardin
- Nue-Propriété
Loi Censi-Bouvard
En bref
Si vous êtes un particulier qui souhaite investir dans un Logement
Meublé Neuf destiné à la location, la Loi Censi-Bouvard vous offre la
possibilité de réduire votre Impôt sur le Revenu pendant 9 ans.
Éligibilité
-
Résidences avec services : résidences services senior agréées,
résidences étudiantes.
-
EHPAD : Établissement d’Hébergement pour Personnes Âgées
Dépendantes.
Avantages
Le régime Censi-Bouvard 2020 vous permet de réduire votre impôt sur le
revenu dans la limite du prix de revient des logements d'un montant de
300 000€ HT :
- À hauteur de 11% du prix HT pour les logements.
-
La réduction d'impôt s'étale de façon linéaire sur les neuf ans.
-
Si le montant de la réduction d'impôt dépasse le montant à payer,
celui-ci est reportable 6 ans.
- Il est possible d'acquérir plusieurs logements par an.
Le dispositif Censi-Bouvard 2020 vous permet de récupérer la TVA sur
votre acquisition :
-
Vous achetez le logement Hors Taxes, soit 20% d’économie sur le
prix de votre bien immobilier.
-
La récupération totale de la TVA (20 %) se fait au moment de
l’achat du bien. Elle est définitivement acquise au bout de 20 ans
de détention. S'il y a revente avant la fin des 20 ans, il faut
revendre « bail en cours » pour éviter une réintégration au
prorata.
Conditions
-
Acquérir un bien immobilier neuf ou en état futur d'achèvement
entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2020.
-
Il est possible de bénéficier du dispositif Censi-Bouvard 2020
pour les logements réhabilités et achevés depuis 15 ans maximum.
-
Mettre le bien en location dans les douze mois suivants sa
livraison.
-
Le bien doit être loué meublé et par bail commercial à
l'exploitant de la résidence pour une durée minimale de neuf ans.
-
Il n'y a pas de zonage ni de plafond de ressources du locataire et
de plafond de loyer en loi Censi-Bouvard 2020.
-
Il est possible de cumuler plusieurs investissements en Loi
Censi-Bouvard 2020 la même année pour le même foyer fiscal, dans
la limite d’un prix de revient total des logements d'un montant de
300 000€ HT .
-
L'activité de LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) en
Censi-Bouvard, ne doit pas être exercée à titre professionnel. Les
recettes locatives ne doivent pas dépasser 23 000 € par an et ne
doivent pas représenter plus de 50% des revenus globaux du foyer
fiscal de l'investisseur.
-
Les recettes locatives doivent être imposées dans la catégorie des
revenus BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) et non de celle
des revenus fonciers.
Loi Pinel
En bref
La loi Pinel a pour objectif de redynamiser le marché de l’immobilier
locatif et d’encourager la construction de logements dans des zones
géographiques où la demande excède l’offre.
Avantages
La loi Pinel a de nombreux avantages pour l’investisseur. • Il se
constitue un patrimoine immobilier neuf en profitant d’une réduction
d’impôt avantageuse. Celle-ci peut atteindre jusqu’à 21 % du prix du
bien, soit 63 000 € pour un investissement maximum plafonné à 300 000
€. La réduction est calculée sur le montant total investi en TTC (bien
+ frais de notaire).
-
Le pourcentage de réduction varie selon la durée de la location du
bien. Il est de 2% de réduction par an sur 6 ou 9 ans soit un
cumul possible de 18%, avec la possibilité de le proroger pour 1%
par an de la 10ème à la 12ème année, soit un cumul total de 21%
sur 12 ans.
-
Aucun apport n’est demandé pour investir en Pinel. Et à la fin de
la période d’engagement, le propriétaire est libre de disposer du
logement comme il le souhaite. Il peut augmenter les loyers,
revendre le bien ou l’utiliser à titre personnel.
-
Le financement du bien immobilier est assuré pour l’essentiel par
le loyer perçu et la réduction d’impôt.
Conditions
Le bien acheté doit être destiné à la mise en location non meublée, il
doit être loué dans l’année qui suit la livraison du logement. Dans le
cadre de la loi Pinel, le choix du locataire est important. Ce dernier
peut être un ascendant ou un descendant, mais il ne doit pas être
membre du foyer fiscal du propriétaire du bien immobilier. Le
locataire doit avoir un revenu annuel ne dépassant pas le plafond
établi par zone géographique.
| Composition du foyer du locataire |
Zone A bis |
Zone A |
Zone B1 |
| Personne seule |
38 465 € |
38 465 € |
31 352 € |
| Couple |
57 489 € |
57 489 € |
41 868 € |
Personne seule /
Couple avec une personne à charge
|
75 361 € |
69 105 € |
50 349 € |
Personne seule /
Couple avec deux personnes à charge
|
89 976 € |
82 776 € |
60 783 € |
Personne seule /
Couple avec trois personnes à charge
|
107 053 € |
97 991 € |
71 504 € |
Personne seule /
Couple avec quatre personnes à charge
|
120 463 € |
110 271 € |
80 584 € |
Majoration par personne
à charge supplémentaire
|
+ 13 421 € |
+ 12 286 € |
+ 8 990 € |
Pour profiter de la réduction d’impôt prévue par la loi Pinel,
l’investisseur doit louer son bien sur une durée déterminée, allant de
6 à 12 ans et le loyer mensuel, hors-charges ne doit pas dépasser un
certain seuil établi en fonction des zones géographiques où se situe
le bien à louer.
| Zone géographique |
Plafonds mensuels de loyer au m2 en 2020
|
| Zone A bis |
17,43 € |
| Zone A |
12,95 € |
| Zone B1 |
10,44 € |
Les investissements en loi Pinel sont limités à 300 000 € par an pour
un foyer fiscal. Ils sont soumis au plafond des niches fiscales qui
est limité à 10 000 € par an.
Autres lois fiscales
LMNP : Loueur Meublé Non Professionnel
En bref
Le statut LMNP a été mis en place afin de soutenir certains secteurs
fournissant des prestations d’accueil de courtes, moyennes ou
longues durées : résidences de services seniors, résidences
médicalisées et EHPAD (établissements d’hébergement pour personnes
âgées dépendantes), résidences étudiantes, résidences de tourisme…
Éligibilité
Le statut LMNP vous permet de devenir propriétaire d’un bien meublé
en percevant des revenus locatifs non imposés, tout en récupérant la
TVA si vous achetez un bien neuf.
Avantages
-
Récupération de la TVA : si vous achetez un bien neuf, le statut
LMNP vous donne la possibilité de récupérer la totalité de la
TVA (taux actuel 20 %) sur le prix du logement, en une seule
fois au moment de l’acquisition. Néanmoins, le bénéfice de cette
récupération de la TVA vous sera définitivement acquit à raison
de 5% par an au cours des vingt premières années de location.
-
Exonération d'impôts : Le loueur meublé non professionnel permet
une exonération d’impôts et de prélèvements sociaux sur les
loyers perçus ainsi que sur la plus-value immobilière après 15
ans de détention du bien.
-
Pas d'inscription nécessaire au RCS (Registre du Commerce et des
Sociétés).
-
Le statut LMNP est ouvert à tous les contribuables français
souhaitant préparer leur retraite. L’investissement en tant que
Loueur Meublé Non Professionnel est un investissement sur le
long terme qui est fait pour être conservé et non revendu. La
valorisation de votre bien se fera au fil des années.
-
Dans le cadre d’une résidence de services, absence de gestion
locative car le bien est géré par un exploitant commercial.
-
Assurance de toucher un revenu tous les mois car le bailleur
commercial est obligé de vous verser des loyers même si le
logement est vide.
-
Possibilité d’amortir les meubles et équipements sur leur valeur
d’usage.
-
L’acquéreur de votre bien peut lui aussi amortir son achat ce
qui facilite la revente en tant que Loueur Meublé Non
Professionnel.
Conditions
Pour profiter pleinement des avantages du statut de LMNP, vous devez
respecter ces conditions :
- Acheter un logement meublé ou le meubler.
-
Investir dans une résidence neuve de services pour pouvoir
récupérer la TVA.
-
Être lié par un bail commercial à un gestionnaire de résidence.
-
Ne pas toucher plus de 23 000€ de revenus des locations sous le
régime LMNP ou 50% de ses revenus globaux.
-
Ne pas être inscrit au registre du commerce et des sociétés
(RCS) en tant que Loueur de Meublés Professionnel (LMP).
LMP : Loueur Meublé Professionnel
En bref
Le statut LMP a été mis en place afin de soutenir certains secteurs
fournissant des prestations d’accueil de courtes, moyennes ou
longues durées : résidences médicalisées, résidences étudiantes,
résidences de tourisme… Une location est dite « location meublée »
quand le logement loué est pourvu du mobilier et des équipements
adaptés à la vie courante.
Éligibilité
Le statut LMP peut être choisi pour des logements neufs classiques
qui sont loués meubles. Il convient aux investissements locatifs
réalisés dans l'immobilier géré, autrement dit dans des résidences
services :
- Résidences senior,
- Résidences pour étudiants,
- Résidences de tourisme
-
Établissements Hospitaliers pour Personnes Âgées Dépendantes
(EHPAD).
Avantages
- Récupération de la TVA
- Exonération de plus-value au-delà de 5 ans
-
Les investissements LMP sont exclus de l'ISF si les locations
produisent plus de 23 000 € de recettes annuelles et si le
loueur retire de cette activité plus de 50% des revenus du foyer
fiscal.
Conditions
Le statut LMP est défini par l'article 151 du Code Général des
Impôts. Les conditions suivantes doivent être satisfaites pour
prétendre à ce statut :
-
L'investissement locatif doit porter sur un logement meublé.
-
L'investisseur doit s'inscrire au RCS (Registre du commerce et
des sociétés) en tant que loueur en meublé professionnel.
-
L'investisseur doit retirer de son activité de loueur en meublé
professionnel plus de 23 000 euros annuels (cette somme devant
être supérieure aux autres revenus professionnels du foyer
fiscal).
-
Les revenus locatifs doivent être déclarés dans les BIC
(Bénéfices Industriels et Commerciaux).
Loi Denormandie
En bref
La loi Denormandie vise à rénover les logements vétustes de
certaines villes françaises par le biais d'un programme de
défiscalisation avantageux à destination des investisseurs. Le tout
dans l'idée d'améliorer la qualité du parc immobilier français et de
répondre au besoin de logement des populations.
Éligibilité
-
Soit améliorer la performance énergétique du logement d'au moins
30% (20% en habitat collectif)
-
Soit représenter 2 types de travaux sur un choix des 5 cités
ci-dessous :
- Isolation des combles
- Changement de chaudière
- Isolation des murs
- Isolation des fenêtres
- Changement de production d'eau chaude
Avantages
Si vous remplissez toutes les conditions, vous pourrez bénéficier
d'avantages fiscaux identiques à ceux de la loi Pinel. Ces derniers
varient en fonction de la durée de location de votre logement :
-
Réduction d'impôt de 21% du prix du bien pour une période de
location de 12 ans (9 ans prolongés 3 ans)
-
Réduction d'impôt de 18% du prix du bien pour une période de
location de 9 ans
-
Réduction d'impôt de 12% du prix du bien pour une période de
location de 6 ans
Conditions
L’investisseur en ancien doit répondre à des obligations précises
afin être éligible aux aides fiscales mises en place par le plan
Denormandie :
-
Acquérir un bien entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre
2022.
-
S’engager à louer le bien dans le cadre d’une location nue et
non meublée, sur une période de 6, 9 ou 12 ans en fonction de la
durée locative souhaitée.
-
Respecter les plafonds de loyers et de ressources décidés par le
gouvernement.
-
Effectuer des travaux représentant au moins 25% du coût de
l’opération (achat du bien, montant des travaux et frais de
notaire inclus) dans une limite maximale de 300 000 euros.
Loi Malraux
En bref
La Loi Malraux s'adresse aux contribuables français investissant
dans la rénovation d'immeubles à caractère historique ou esthétique,
destinés à la location. Contrôlés et suivis par un Architecte des
Bâtiments de France, les travaux doivent prendre en charge la
restauration de l’intégralité de l’immeuble.
Éligibilité
Les propriétaires d’immeubles situés dans des Sites Patrimoniaux
Remarquables peuvent bénéficier du dispositif de la loi Malraux. Ils
doivent répondrent à ces obligations :
-
être couverts par un Plan de Sauvegarde et de mise en Valeur
approuvé.
- être situés dans des Quartiers Anciens Dégradés.
-
être situés dans des quartiers conventionnés Nouveau Programme
National de Renouvellement Urbain.
-
être situés dans un site patrimonial remarquable avec Plan de
Valorisation de l’Architecture et du Patrimoine.
-
faire l’objet d’une restauration déclarée d’utilité publique.
Avantages
Depuis 2013, la Loi Malraux n'est plus soumise au plafond des niches
fiscales. L’excédent de réduction d’impôt sur l’impôt dû n’est pas
reportable. La Loi Malraux permet de défiscaliser mais également
d'investir dans un investissement immobilier particulièrement
patrimonial dans des villes de premier ordre. L'avantage fiscal
offert par la loi Malraux en 2020 lors d'un investissement est de :
-
30% de réduction d’impôts au titre des travaux réalisés sur des
programmes Malraux situés dans les secteurs sauvegardés Malraux
des villes Françaises : Bordeaux, Paris, Nantes, Montpellier,
Avignon…
-
22% en Zone de Protection du Patrimoine Architectural Urbain ou
Paysager.
Conditions
-
L’immeuble doit être donné en location nue à titre de résidence
principale pendant une durée minimale de 9 ans, sous les douze
mois qui suivent la date d’achèvement des travaux de
restauration.
-
La réduction d'impôt de la loi de défiscalisation Malraux 2020
s'étale sur la période du paiement effectif des travaux et ne
doit pas dépasser 3 ans après la date de délivrance du permis de
construire. En revanche, dans le cas de fouilles archéologiques,
le délai maximal de 3 ans peut être majoré d'un an. Les
contribuables peuvent donc bénéficier d’un avantage fiscal
pendant 4 années d’imposition au maximum.
-
Le plafond de dépenses de 400 000 € ouvrant droit à réduction
d'impôt porte sur une période globale de 4 ans à compter de
l’année de délivrance de l’autorisation de travaux.
-
Les travaux sont suivis par un Architecte des Bâtiments de
France.
-
Les opérations de restauration en loi Malraux 2020 doivent
nécessairement avoir été déclaré d'utilité publique (sauf dans
le cas où un plan de sauvegarde ou de mise en valeur a été
approuvé).
Monuments Historiques
En bref
La loi de défiscalisation sur les Monuments Historiques existe
depuis près de 100 ans. Cette loi de défiscalisation vise à
favoriser l'entretien et la restauration de biens immobiliers
classés Monuments Historiques ou inscrits à l'Inventaire
Supplémentaire des Monuments Historiques.
Éligibilité
Les logements concernés par la loi de défiscalisation sur les
Monuments Historiques sont :
- Les immeubles classés Monuments Historiques.
-
Les immeubles inscrits à I 'Inventaire Supplémentaire des
Monuments Historiques.
-
Les immeubles qui font partie du patrimoine national en raison
du label délivré par la "Fondation du Patrimoine" si ce label a
été accordé sur avis favorable du service départemental de
l'architecture et du patrimoine.
-
Les immeubles qui font partie du patrimoine national en raison
de leur caractère historique ou artistique particulier, qui ont
été agréés à cet effet par le ministre de l'économie et des
finances et qui sont ouverts au public.
Avantages
-
La loi de défiscalisation sur les Monuments Historiques permet
d’imputer le montant des travaux de rénovation effectué sur son
bien immobilier de ses revenus fonciers et de ses revenus
d’activité professionnelle, sans aucune limite. L’excédent est
reportable sur 6 années consécutive.
-
L’assiette imposable du contribuable est diminuée du montant des
travaux dépensé dans l’année.
-
La défiscalisation obtenue par la loi Monuments Historiques 2020
n’entre pas dans le plafonnement des niches fiscales.
Conditions
Si l'immeuble est classé, les travaux de rénovation ne peuvent
débuter qu'après autorisation et doivent se dérouler sous le
contrôle de l'Administration. Dans certains cas, ils bénéficient du
contrôle technique du service des Monuments Historiques 2018. Le
dispositif est un peu moins strict pour les biens inscrits à
l'Inventaire Supplémentaire des Monuments Historiques. Dans l'un ou
l'autre des cas, le propriétaire est libre de choisir l'architecte
et l'entreprise susceptibles de mener à bien l'opération de
rénovation. Les travaux éligibles à la loi Monuments Historiques
sont :
- La démolition
- La reconstitution de toiture
- Les murs extérieurs d'immeubles existants
-
La transformation de logement de tout ou partie d'un immeuble
- Les travaux déclarés d'utilités publiques
-
Les travaux ayant pour effet de rendre habitables des combles,
des greniers ou parties communes.
-
La réparation et d'entretien et d'amélioration de l'habitation
Le Déficit Foncier
En bref
Le déficit foncier est déductible de votre revenu imposable et
permet de réduire vos impôts si l’ensemble de vos charges annuelles
de propriété est supérieur aux loyers perçus sur vos biens
immobiliers.
Éligibilité
Si vos frais d’entretien, de travaux, les intérêts de votre crédit
immobilier, vos frais de gérance, primes d’assurances loyers impayés
et droit de bail dépassent vos revenus locatifs bruts, vous êtes
concerné par le déficit foncier et pouvez le déduire de votre revenu
imposable.
Avantages
-
Le principal avantage du déficit foncier est de ne pas entrer
dans le plafonnement des niches fiscales, qui limite les
avantages fiscaux de celles-ci à 10 000 € par an.
-
En cas de travaux de réaménagement importants, il est possible
de déduire ceux-ci sur 6 années dans le cadre des revenus du
travail et dans la limite de 10.700 € par an les années de
paiement des travaux.
-
L'ensemble des travaux est déductible des revenus fonciers
existants sans limites. L'excédent du déficit foncier est
imputable sur les revenus fonciers pendant 10 ans.
Conditions
Le déficit foncier s’applique sur un certain périmètre défini par
des critères bien précis :
-
Uniquement sur les immeubles à usage d’habitation ou transformés
pour remplir cette fonction
-
Obligation de louer l’immeuble pendant une durée minimale de 3
ans
- Obligation d’imposer ses revenus locatifs en régime réel
Les charges prises en compte dans le déficit foncier
sont :
- Les dépenses de réparation et d’entretien
- Les primes d’assurance
- Les charges de copropriété à la charge du propriétaire
- Les intérêts d’emprunt
- Les frais de gérance ou honoraires de gestion
- La taxe foncière
- Les charges diverses
- Les frais de procédure
Loi Girardin
En bref
Ce dispositif connu sous le nom de « Girardin Industriel » a été mis
en place pour favoriser la relance de l’investissement privé et de
compenser les surcoûts dû à l’éloignement géographique que
rencontrent les PME et TPE situées dans les départements et
territoires d’outre-mer. Le but est de renforcer la continuité
territoriale en rétablissant une forme d’égalité économique avec la
Métropole et d’encourager la création d’emploi.
Éligibilité
Le contribuable français qui souhaite investir avec le dispositif
Girardin fait un apport dans une SNC (Société en Nom Collectif) qui
investit elle-même dans un projet industriel dans les DOM-TOM.
L’investissement doit être situé dans la limite d’une surface
habitable comprise entre 50 et 150 mètres carrés et fixée par décret
selon le nombre de personnes destinées à occuper à titre principal
le logement.
Avantages
Avec la loi Girardin, l’investisseur bénéficie d’une réduction
d’impôts de 18 %, étalée sur 10 ans, avec un plafond de 2.498 € HT
par m2 habitable et une limite de 14 m² prise en compte pour la
varangue.
Conditions
-
Le propriétaire prend l’engagement d’affecter, dès l’achèvement
ou l’acquisition si elle est postérieure, son habitation à une
résidence principale pendant une durée de 5 ans.
-
Le bien devra être loué nu, en habitation principale de son
occupant pendant 5 ou 6 années selon la réduction choisie pour
toute la durée de défiscalisation.
-
Le bien pourra être loué sans conditions de ressources à toute
personne ne faisant pas partie du foyer fiscal de l’investisseur
en secteur libre, ou à un loyer plafonné à un locataire aux
ressources plafonnées en secteur intermédiaire.
-
Le bien devra être occupé au plus tard six mois après son
achèvement (ou son acquisition si elle est postérieure).
-
Il convient de respecter le taux de TVA en vigueur pour le
plafond de défiscalisation au mètre carré (8,5 % en Guadeloupe,
Martinique et à la Réunion, 0 % ailleurs).
-
Le non-respect des engagements de location entraîne la perte du
bénéfice des incitations fiscales.
Achat en Nue Propriété
En bref
La nue-propriété résulte du démembrement de propriété. Ce mécanisme
consiste à séparer la pleine propriété en deux droits distincts : la
nue-propriété (droit de disposer du bien) et l'usufruit (droit de
l'utiliser).
Éligibilité
La nue-propriété est idéale pour transmettre à moindre coût fiscal.
Si vous souhaitez transmettre le bien à vos héritiers, dans la
mesure où seule la nue-propriété leur sera transmise, les droits de
donation seront calculés uniquement sur la valeur de cette dernière.
Avantages
-
Prix attractif : L'achat en nue-propriété permet de constituer
un patrimoine immobilier à moindre coût, avec une décote sur le
prix d'achat de l'ordre de 40 % par rapport au même bien acquis
en pleine propriété.
-
Absence de charge pour le nu-propriétaire : L'usufruitier se
charge de donner le bien en location et assure les réparations
d'entretien de l'immeuble.
- Pleine propriété sans frais et sans fiscalité à la sortie
-
Défiscalisation de ses revenus fonciers : Pendant toute la
période du démembrement, l'opération n'a aucune incidence en
termes d'impôt sur le revenu car vous n'encaissez pas de loyer.
-
Réduction de sa base IFI : L'usufruitier doit déclarer le bien
dans son patrimoine imposable, à condition qu'il soit assujetti
à l'IFI. Il est alors redevable de l'IFI sur la pleine propriété
du bien.
Conditions
Ne pas percevoir de loyer
